După recepție începe o nouă obligație contractuală: ce trebuie să schimbe achizitorii publici odată cu noul Cod al construcțiilor

Articol scris de Ovidiu Slimac și Alin Izvoran – link

Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026.

Potrivit art. 575, Codul intră în vigoare la 15 zile de la publicare, respectiv la 25 august 2026. Intrarea sa în vigoare este automată și nu este condiționată de adoptarea legislației secundare sau terțiare.

Pentru achizitorii publici, schimbarea nu privește numai autorizarea lucrărilor sau conținutul documentațiilor tehnice. Codul modifică însăși perspectiva asupra contractului de proiectare și execuție: urmărirea comportării construcției nu mai poate fi tratată ca o problemă care începe după recepție și care revine exclusiv serviciului administrativ ce preia clădirea.

Urmărirea trebuie proiectată, bugetată, contractată și pregătită încă din etapa elaborării proiectului tehnic., pentru perioada construirii și pentru primii zece ani de exploatare. Iar proiectul de urmărire propriu-zis, cu tipul de măsurători, echipamentele și frecvența determinărilor, este elaborat de executantul lucrărilor de monitorizare.

Temeiul juridic nu dispare. Este transferat și înăsprit

Până la intrarea în vigoare a Codului, obligațiile privind urmărirea comportării în exploatare și sancțiunile aplicabile erau reglementate în principal prin Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

Art. 576 alin. (3) lit. c) din noul Cod abrogă art. 1–9, art. 11–40 și art. 42–44 din Legea nr. 10/1995. Printre dispozițiile abrogate se află și art. 36, care reglementa contravențiile și sancțiunile în materia calității construcțiilor.

Abrogarea nu înseamnă însă dispariția obligației, reglementarea este preluată și dezvoltată de Cod, iar regimul sancționator devine mai sever.

Art. 570 alin. (1) califică drept contravenții, între altele:

• nepredarea cărții construcției de către dezvoltator beneficiarului, inclusiv a documentației privind proiectarea și execuția la recepția la terminarea lucrărilor și a documentației privind urmărirea comportării în exploatare la recepția finală – lit. r);
• neexecutarea obligațiilor privind urmărirea comportării în exploatare a construcțiilor încadrate în clasele de consecințe CC3 și CC4 – lit. s);
• necompletarea și nepăstrarea de către beneficiar sau proprietar a cărții tehnice a construcției – lit. t);
• neexecutarea de către beneficiar a obligațiilor privind urmărirea comportării în exploatare, precum și neexecutarea lucrărilor de reparații și consolidări – lit. u).

Pentru aceste fapte, art. 570 alin. (2) lit. b) stabilește o amendă cuprinsă între 20.000 și 50.000 de lei.

În plus, art. 570 alin. (3) exclude expres aplicarea avertismentului. Așadar, organul de control nu mai poate înlocui amenda cu un simplu avertisment în considerarea gravității reduse a faptei sau a lipsei antecedentelor contravenționale.

Constatarea și sancționarea faptelor revin, potrivit art. 571 alin. (1), personalului cu atribuții de control din cadrul Inspectoratului de Stat în Construcții, iar în cazul construcțiilor cu caracter special, personalului împuternicit din instituțiile din Sistemul național de apărare, ordine publică și securitate națională.

O altă schimbare semnificativă privește prescripția. Prin derogare de la termenul general prevăzut de art. 13 din OG nr. 2/2001, dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile se prescrie în termen de 5 ani de la data săvârșirii faptei.

Pentru achizitorul public, riscul nu mai este unul punctual, limitat la momentul recepției. O carte tehnică incompletă, lipsa rapoartelor de monitorizare sau neexecutarea măsurilor de intervenție pot genera răspundere contravențională mult timp după finalizarea contractului de lucrări.

Urmărirea comportării nu mai începe după recepție

Art. 550 din Cod conține o reglementare amplă, structurată în 24 de alineate, a urmăririi comportării în timp a construcțiilor.

Activitatea se aplică tuturor construcțiilor, cu excepția celor încadrate în clasa de consecințe CC1. Beneficiarul este responsabil pentru urmărirea construcției pe întreaga perioadă de utilizare.

Codul distinge între:

• urmărirea curentă, constând în observarea și înregistrarea aspectelor, fenomenelor și parametrilor relevanți;
• urmărirea specială, care presupune măsurarea, înregistrarea, prelucrarea și interpretarea sistematică a parametrilor prin care se verifică menținerea performanțelor stabilite prin proiect.

Urmărirea specială este obligatorie pentru construcțiile noi încadrate în CC3 și CC4. Pentru construcțiile din CC2, aceasta poate avea caracter temporar sau permanent, dacă este stabilită prin proiect ori devine necesară în funcție de comportarea construcției.

Categoria de urmărire, metodologia și intervalele de efectuare se stabilesc de proiectant sau, pentru construcțiile existente, de un expert tehnic atestat. Intervalul dintre activitățile de urmărire nu poate fi mai mare de un an.

Această prevedere nu trebuie interpretată în sensul că fiecare măsurătoare se efectuează anual. Proiectantul poate stabili intervale mai scurte, monitorizare continuă sau secvențială, în funcție de categoria construcției, riscuri, parametrii urmăriți și soluția de instrumentare. Un an reprezintă limita maximă, nu frecvența standard.

Programul de urmărire devine parte obligatorie a proiectului tehnic

Art. 508 alin. (2) schimbă direct conținutul prestației care trebuie achiziționată de autoritatea contractantă.

Piesele scrise ale proiectului tehnic de execuție trebuie să includă:

• programul de urmărire în timp și monitorizare pentru perioada construirii și pentru primii 10 ani ai perioadei de exploatare – art. 508 alin. (2) lit. i);
• proiectul de urmărire a comportării în timp, care cuprinde tipul măsurătorilor, echipamentele necesare și frecvența determinărilor, elaborat de executantul lucrărilor de monitorizare – art. 508 alin. (2) lit. m).

În completare, art. 550 alin. (13) impune proiectantului să includă în caietul de sarcini al proiectului tehnic programul de urmărire pentru perioada construirii și pentru perioada de utilizare. Programul trebuie să precizeze intervalele, procedeele, măsurile urmărite și nivelul de precizie avut în vedere.

Pentru construcțiile CC3 și CC4 supuse urmăririi speciale, executantul specializat al lucrărilor de monitorizare întocmește un proiect tehnologic de monitorizare detaliat pentru fiecare categorie de lucrări.

La terminarea lucrărilor, proiectantul poate adapta programul pentru perioada de exploatare, pe baza rezultatelor măsurătorilor efectuate în timpul construirii. Programul inițial sau cel astfel modificat devine parte a caietului de sarcini pentru exploatare.

Concluzia este simplă: urmărirea comportării se proiectează odată cu investiția, nu după apariția fisurilor, tasărilor sau degradărilor.

Din perspectiva achiziției publice, această obligație tehnică trebuie transformată într-o obligație contractuală măsurabilă. Nu este suficient ca programul de urmărire să fie doar enumerat printre livrabile: documentația trebuie să descrie conținutul minim, standardul de acceptare, termenul de predare, responsabilul pentru verificare și efectele neconformității. Art. 154 alin. (1) și art. 156 alin. (1)–(2) din Legea nr. 98/2016 obligă autoritatea contractantă să ofere, prin documentația de atribuire și specificațiile tehnice, informațiile necesare pentru pregătirea unor oferte comparabile și pentru definirea caracteristicilor lucrărilor sau serviciilor achiziționate.

Ce se schimbă în pregătirea achiziției publice

Prima consecință pentru autoritățile contractante este necesitatea revizuirii temelor de proiectare și a caietelor de sarcini.

Nu mai este suficientă o cerință generală potrivit căreia proiectantul „va întocmi documentațiile conform legislației în vigoare”. O asemenea formulare nu stabilește concret livrabilele, responsabilitățile, interfețele dintre proiectant și executantul monitorizării și nici costurile ce trebuie incluse în ofertă.

Documentația de atribuire trebuie să precizeze cel puțin:

1. clasa de consecințe în care este încadrată sau urmează să fie încadrată construcția;
2. obligația proiectantului de a elabora programul de urmărire în timpul construirii și pentru primii 10 ani de exploatare;
3. obligația de a identifica parametrii ce vor fi urmăriți, amplasarea punctelor de măsurare, intervalele, pragurile de atenție, avertizare și alarmare și modul de interpretare a rezultatelor;
4. obligația de a stabili dacă este necesară urmărirea specială și instrumentarea construcției;
5. echipamentele, senzorii, reperele și sistemele de achiziție, stocare și transmitere a datelor care trebuie furnizate sau instalate;
6. responsabilitățile proiectantului, antreprenorului, executantului specializat al monitorizării, dirigintelui de șantier și beneficiarului;
7. formatul rapoartelor de monitorizare și obligația consemnării acestora în jurnalul evenimentelor și în cartea tehnică;
8. condițiile în care programul se adaptează la terminarea lucrărilor;
9. instruirea personalului beneficiarului care va administra construcția;
10. costurile de exploatare, verificare, calibrare, mentenanță și înlocuire a echipamentelor de monitorizare.

Dacă aceste elemente nu sunt prevăzute în tema de proiectare și în valoarea estimată, autoritatea contractantă riscă să primească un proiect tehnic incomplet sau să fie obligată să contracteze ulterior servicii și echipamente care puteau fi anticipate.

Recomandarea noastră este ca documentația să conțină, ca anexă distinctă, o matrice a responsabilităților și livrabilelor :

– cine proiectează, cine furnizează și instalează, cine măsoară, cine interpretează, cine validează, cine păstrează datele și cine dispune intervenția.

În lipsa acestei delimitări, aceeași activitate poate fi presupusă de fiecare participant ca fiind în sarcina celuilalt, iar riscul tehnic se transformă rapid într-un litigiu contractual.

Proiectare separată sau contract de proiectare și execuție?

Într-un contract separat de proiectare, obligația elaborării programului de urmărire trebuie inclusă în sarcina proiectantului, împreună cu asistența tehnică necesară pe durata execuției și cu obligația de adaptare a programului la terminarea lucrărilor.

Dacă autoritatea atribuie un contract de proiectare și execuție, documentația trebuie să delimiteze clar:

• programul de urmărire elaborat de proiectant;
• proiectul tehnologic detaliat elaborat de executantul specializat al monitorizării;
• lucrările și echipamentele de instrumentare furnizate de antreprenor;
• măsurătorile efectuate în timpul construirii;
• perioada în care antreprenorul asigură funcționarea sistemului și transmiterea datelor;
• documentele și bazele de date care se predau beneficiarului la recepție.

Faptul că antreprenorul realizează și proiectarea nu exonerează autoritatea contractantă de obligația definirii cerințelor de rezultat. În lipsa unor cerințe clare, obligația legală poate rămâne formal menționată, dar fără cantități, echipamente, termene și responsabilități contractuale evaluabile.

Monitorizarea trebuie inclusă în valoarea estimată

Urmărirea comportării generează costuri care nu se limitează la redactarea unui capitol în proiectul tehnic. Pot fi necesare:

• senzori și sisteme de achiziție a datelor;
• repere topografice și aparatură de măsurare;
• lucrări de montaj, protecție și alimentare a echipamentelor;
• licențe software și servicii de stocare;
• calibrarea și verificarea periodică a echipamentelor;
• interpretarea datelor de către specialiști;
• rapoarte periodice și inspecții extinse;
• mentenanța și înlocuirea componentelor;
• expertize și investigații suplimentare la atingerea pragurilor de avertizare.

Aceste costuri trebuie identificate încă din etapa de fundamentare a achiziției și reflectate în valoarea estimată, în deviz și în bugetele de operare și mentenanță.

Trebuie păstrată însă distincția dintre valoarea estimată și costul pe ciclul de viață. Potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 98/2016, valoarea estimată include valoarea totală de plată, fără TVA, aferentă prestațiilor pe care autoritatea intenționează efectiv să le contracteze, inclusiv opțiunile și eventualele prelungiri prevăzute.

Costul pe ciclul de viață este un instrument de evaluare distinct, reglementat de art. 187 alin. (3) lit. c) și art. 191–192 din aceeași lege. Dacă este utilizat, documentele achiziției trebuie să indice datele solicitate ofertanților și metoda de calcul – nu poate fi introdus ulterior evaluării și nici confundat cu o rezervă generică de costuri viitoare.

O autoritate nu poate transfera pur și simplu ofertantului toate costurile viitoare prin formula generică „prețul include orice activitate necesară respectării legii”, dacă documentația nu descrie suficient obligația și nu oferă informațiile necesare unei ofertări comparabile.

O asemenea abordare poate genera:

• oferte necomparabile;
• includerea unor rezerve de risc disproporționate în preț;
• solicitări de clarificări;
• litigii privind caracterul inclus sau suplimentar al serviciilor;
• modificări contractuale dificil de încadrat ulterior în art. 221 din Legea nr. 98/2016;
• riscul declarării neeligibile a unor costuri în proiectele finanțate din fonduri europene.

Mai mult, lipsa anticipării nu devine, prin ea însăși, o «circumstanță imprevizibilă». Pentru aplicarea art. 221 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 98/2016, împrejurările trebuie să nu fi putut fi prevăzute de o autoritate contractantă diligentă, iar modificarea nu poate schimba caracterul general al contractului.

După publicarea Codului și, cu atât mai mult, după intrarea sa în vigoare, cerințele cunoscute trebuie integrate în achizițiile care urmează să fie inițiate, nu transferate automat în etapa executării prin acte adiționale.

Recepția nu trebuie admisă cu o carte tehnică formală sau incompletă

Codul acordă cărții construcției un rol operațional, nu doar arhivistic.

La recepția la terminarea lucrărilor trebuie predată documentația tehnică privind proiectarea, actualizată la data recepției, precum și documentația privind execuția. La recepția finală trebuie predată documentația privind recepția, urmărirea comportării în exploatare și intervențiile asupra construcției, manualul de utilizare și caietul de sarcini pentru exploatare.

Pentru autoritatea contractantă, aceasta presupune introducerea în contract a unor condiții clare de recepție:

• predarea programului de urmărire actualizat;
• predarea proiectului tehnologic de monitorizare;
• predarea rezultatelor măsurătorilor din timpul construirii;
• verificarea funcționării echipamentelor și a sistemului de achiziție a datelor;
• predarea certificatelor de calibrare și a instrucțiunilor de mentenanță;
• predarea conturilor, licențelor, bazelor de date și drepturilor de acces;
• instruirea personalului beneficiarului;
• integrarea documentelor în cartea tehnică, inclusiv în format digital.

Neîndeplinirea acestor obligații trebuie să permită amânarea sau respingerea recepției, aplicarea penalităților și, după caz, executarea garanției de bună execuție. Dacă livrabilele sunt lăsate pentru după recepție, autoritatea își reduce considerabil instrumentele contractuale de constrângere.

Obligația continuă după încetarea contractului de lucrări

O dificultate frecventă este confundarea duratei contractului de lucrări cu durata obligației legale de urmărire.

Contractul antreprenorului se poate încheia după recepția finală și restituirea garanției de bună execuție. Obligația beneficiarului de a urmări comportarea construcției continuă însă pe întreaga perioadă de utilizare.

În consecință, autoritatea trebuie să stabilească din timp cine va efectua activitățile după încetarea contractului de lucrări:

• personalul tehnic propriu;
• administratorul construcției;
• o entitate publică subordonată;
• un operator economic specializat, selectat printr-o procedură distinctă;
• antreprenorul inițial, dacă serviciile au fost incluse legal și transparent în obiectul contractului.

Dacă se intenționează ca antreprenorul să asigure monitorizarea și după recepție, durata, frecvența, livrabilele și prețul serviciilor trebuie să rezulte de la început din documentația de atribuire și din contract. În caz contrar, atribuirea ulterioară directă către același antreprenor poate ridica probleme privind modificarea contractului sau achiziționarea unor servicii noi fără aplicarea procedurii corespunzătoare.

Este esențială și o delimitare de durată: obligația proiectantului de a elabora un program pentru primii 10 ani de exploatare nu echivalează automat cu obligația antreprenorului de a presta, timp de 10 ani, serviciile de monitorizare.

Programul este un livrabil al proiectării – măsurătorile, interpretarea datelor, mentenanța sistemului și raportarea ulterioară sunt prestații distincte. Dacă autoritatea dorește să le includă în același contract, durata, cantitățile, nivelurile de serviciu, prețul și mecanismul de plată trebuie definite de la început și incluse în valoarea estimată.

Cine răspunde în interiorul instituției publice?

Codul utilizează noțiunile de beneficiar, proprietar și administrator. În cadrul unei instituții publice, obligația nu poate rămâne însă atribuită abstract „instituției”.

După recepție trebuie stabilite în mod formal:

• structura care preia construcția;
• persoana sau compartimentul responsabil cu urmărirea curentă;
• circuitul de raportare a degradărilor;
• persoana care completează cartea tehnică;
• procedura de contractare a măsurătorilor și expertizelor;
• pragurile la care este informată conducerea instituției;
• modul de bugetare a reparațiilor și consolidărilor;
• responsabilitatea pentru introducerea datelor în registrele prevăzute de Cod.

Numirea unui responsabil intern nu înlătură răspunderea beneficiarului, dar permite demonstrarea unui sistem efectiv de conformare și evită situația în care fiecare compartiment consideră că obligația aparține altuia.

În opinia noastră, decizia internă ar trebui dublată de un registru al obligațiilor postrecepție și de un calendar de conformare, cu responsabili nominali, termene, praguri de escaladare și dovada îndeplinirii fiecărei activități.

Compartimentul de achiziții poate sprijini contractarea, dar nu poate substitui competența tehnică a beneficiarului, proprietarului sau administratorului și nici responsabilitatea structurii care gestionează efectiv activul public.

Atenție la proiectele și procedurile aflate deja în derulare

Aplicarea Codului trebuie analizată și prin prisma dispozițiilor tranzitorii.

Art. 577 alin. (1) și (2) menține legislația referitoare la etapele de elaborare și conținutul-cadru al documentațiilor tehnico-economice pentru anumite proiecte de investiții finanțate din fonduri publice, inclusiv pentru proiectele:

• pentru care au fost inițiate procedurile de achiziție publică pentru proiecte tehnice, studii de fezabilitate sau DALI până la intrarea în vigoare a Codului;
• ale căror documentații au fost recepționate sau depuse spre aprobare ori avizare;
• pentru care a fost aprobată finanțarea;
• ale căror documentații necesită actualizare, dacă au fost elaborate și recepționate ori depuse spre reaprobare înainte de intrarea în vigoare.

Această normă tranzitorie trebuie analizată pentru fiecare proiect. Ea nu justifică automat ignorarea noilor obligații privind calitatea și urmărirea comportării și nici modificarea unilaterală a contractelor în curs.

Pentru contractele existente, autoritatea trebuie să verifice succesiv:

1. dacă livrabilul era deja datorat potrivit contractului, Legii nr. 10/1995, HG nr. 766/1997 și P 130-2025;
2. dacă este necesară numai o clarificare sau o actualizare a proiectului;
3. dacă intervenția reprezintă o modificare contractuală în sensul art. 221 din Legea nr. 98/2016;
4. dacă modificarea a fost prevăzută printr-o clauză de revizuire clară, precisă și fără echivoc;
5. dacă sunt îndeplinite condițiile unei alte ipoteze legale de modificare;
6. dacă serviciile ori echipamentele suplimentare trebuie achiziționate separat.

Simpla intrare în vigoare a unei legi nu transformă orice prestație suplimentară într-o modificare contractuală permisă.

Analiza contractelor în curs trebuie să pornească de la o întrebare simplă:

– cerința nou invocată clarifică o obligație deja inclusă în obiectul și prețul contractului sau adaugă o prestație autonomă?

În primul caz poate fi necesară doar executarea corectă a obligației existente, în al doilea caz este obligatorie încadrarea riguroasă în una dintre ipotezele art. 221 alin. (1) din Legea nr. 98/2016 ori organizarea unei achiziții distincte.

Actul adițional nu poate fi folosit pentru a repara retroactiv o documentație de atribuire incompletă.

HG nr. 766/1997 și P 130-2025 continuă să se aplice

Art. 577 alin. (3) menține în vigoare, până la modificarea lor, anexele nr. 1–5 la HG nr. 766/1997. Printre acestea se află Regulamentul privind urmărirea comportării în exploatare, intervențiile în timp și postutilizarea construcțiilor. De asemenea, rămâne relevantă reglementarea tehnică „Normativ privind urmărirea comportării în exploatare a construcțiilor, indicativ P 130-2025”, aprobată prin Ordinul MDLPA nr. 770/2025.

Relația dintre acte poate fi sintetizată astfel:

• Codul stabilește obligația, responsabilitățile generale și sancțiunile;
• HG nr. 766/1997 menține cadrul regulamentar al sistemului calității;
• P 130-2025 detaliază modul tehnic în care se organizează și se efectuează urmărirea.

Prin urmare, achizitorul nu trebuie să se limiteze la citarea Codului. Caietul de sarcini trebuie corelat cu reglementările tehnice aplicabile categoriei concrete de construcție.

Zece măsuri pe care achizitorii publici ar trebui să le adopte imediat

Până la intrarea în vigoare a Codului, autoritățile contractante ar trebui:

1. să inventarieze procedurile de proiectare și lucrări aflate în pregătire sau derulare;
2. să stabilească regimul tranzitoriu aplicabil fiecărui proiect;
3. să introducă în temele de proiectare programul de urmărire pentru perioada construirii și primii 10 ani de exploatare;
4. să prevadă distinct elaborarea proiectului tehnologic de monitorizare, dacă este necesar;
5. să includă în valoarea estimată echipamentele, măsurătorile, raportarea și mentenanța;
6. să stabilească expres livrabilele necesare recepției;
7. să coreleze recepția cu predarea completă a cărții construcției;
8. să desemneze structura care va administra programul după recepție;
9. să prevadă bugete multianuale pentru monitorizare, reparații și intervenții;
10. să revizuiască modelele de contract, fără a modifica nelegal contractele aflate deja în derulare.

De la recepția unei lucrări la administrarea unui activ public

Principala schimbare de perspectivă adusă de Cod este trecerea de la achiziția unei lucrări la administrarea întregului ciclu de viață al construcției.

O autoritate contractantă nu achiziționează doar pereți, structură și instalații. Ea preia un activ public care trebuie să rămână sigur, funcțional și utilizabil pe întreaga sa durată de existență.

Recepția nu mai poate reprezenta momentul în care responsabilitatea tehnică se încheie. Ea este momentul în care responsabilitatea trece de la etapa construirii la etapa utilizării.

Urmărirea comportării trebuie, așadar, să fie:

• proiectată;
• inclusă în documentația de atribuire;
• reflectată în preț;
• realizată în timpul construirii;
• verificată la recepție;
• continuată în exploatare;
• documentată permanent în cartea construcției.

Nerespectarea acestor obligații nu mai înseamnă doar o vulnerabilitate tehnică sau administrativă. După intrarea în vigoare a Codului, poate însemna o amendă între 20.000 și 50.000 de lei, fără posibilitatea aplicării avertismentului și cu un termen de prescripție de 5 ani.

Responsabilitatea pentru construcție nu se termină la recepție. Din punctul nostru de vedere, al achizitorilor, la recepție începe cea mai lungă etapă a contractului în sens economic și funcțional: perioada în care investiția trebuie să producă rezultate, în siguranță, pentru comunitatea care a finanțat-o.

Din perspectiva noastră, performanța achiziției nu ar mai trebui măsurată numai prin respectarea prețului și a termenului de execuție, ci și prin disponibilitatea, siguranța și costul real al activului după recepție. O lucrare recepționată la timp, dar imposibil de monitorizat, scump de întreținut sau lipsită de date tehnice utilizabile nu este o achiziție performantă, este doar un contract închis administrativ.