Acest articol este trimis la redacție spre publicare de către ASEMER – La Asociación de Empresas Españolas en Rumanía.
URBANISMO EN BUCAREST
En noviembre decidimos organizar una videoconferencia sobre un tema complejo como el urbanismo después de que a principios de este año el alcalde de la Capital decidiera suspender los PUZ sectoriales (Planes Urbanos Zonales) en 5 de los 6 sectores de Bucarest, tema sobre el que escribimos un artículo en la Revista a principios de este año y al que también contribuyeron los invitados a nuestra videoconferencia:
- Bogdan Suditu, doctor profesor asociado de la Universidad de Bucarest, experto en planificación urbana y Presidente de la Comisión técnica de urbanismo y ordenación del territorio del Ayuntamiento de Bucarest,
- Alina Nica, abogada del Bufete de Abogados „Ionescu y Sava”, con experiencia práctica en derecho administrativo, derecho europeo, litigio mercantil y civil,
- Alfredo Biosca, socio director de Kickland Romania, siendo este un arquitecto inscrito en la Orden de Arquitectos de Rumanía que participó en la elaboración del primer intento de crear un Plan General Urbano para Bucarest.
La discusión partió de la difícil situación a la que se enfrentan los inversores inmobiliarios en Bucarest, es decir la suspensión de los PUZ para los sectores 2-6 a principios de este año, pero también de la situación general del urbanismo en Bucarest, que carece de un Plan General Urbano.
________________________
Bogdan Suditu, en su calidad de experto en planificación urbanística, afirma que como disciplina “el urbanismo intenta resolver los problemas de organización de una ciudad, haciéndola funcional, destacado fortalezas y eliminado disfuncionalidades. Dicho de otro modo, haciéndola sostenible y fácil de vivir”. En este sentido, señala que existen indicadores que confirman cuando una ciudad es sostenible, además de ejemplos de ciudades altamente funcionales; sin embargo, desgraciadamente, hoy por hoy Bucarest no lo es.
- Suditu refirió asimismo a numerosos ejemplos de ciudades que, dentro del entorno europeo, ofrecen un modelo de urbanismo funcional y en cierta medida sostenible. Reconoce su admiración por el modelo francés, que conoce bien; pero también ha destacado el extraordinario ejemplo de Barcelona, o incluso las políticas de planificación urbana que se han seguido en España en los últimos años.
- Suditu insiste en que “El urbanismo es el arte de negociar entre el interés público y el interés privado”. En su opinión, lo que ocurre actualmente en Bucarest es que la presión ejercida por los intereses privados en los últimos 30 años ha resultado en una pérdida de equilibrio, con menosprecio evidente hacia el interés público. El desarrollo urbano basado en la preponderancia de los intereses particulares ha generado carencias en infraestructuras y en la coherencia urbanística.
- Suditu critica el déficit en la aplicación de las normativas legales aplicables, señalando, por un lado, el olvido generalizado de las autoridades locales en el reparto de los costes de la infraestructura con el inversor privado, o la debilidad de las administraciones públicas locales para aplicar las previsiones de planificación urbana (PUZ, Plan Urbanístico General – PUG, PUD – Plan Urbanístico de Detalle). Como ejemplos de déficit claro de una correcta planificación urbana menciona los barrios periféricos que se han desarrollado a las afueras de Bucarest (ej. Chiajna, Popești-Leordeni).
En conclusión, B. Sudito confirma la necesidad actual de recalcular el interés público y establecer unas directrices más coherentes para un desarrollo urbano funcional y respetuoso con las personas y el medio ambiente.
__________________________
Alina Nica, en su calidad de abogada especialista en cuestiones urbanísticas, precisa que la realidad jurídica de los diferentes sectores de Bucarest es desigual. Mientras que para los sectores 2 a 5 la nueva normativa aplicable prevé la derogación de los planes urbanísticos zonales coordinadores, esta situación no ocurre en el sector 1 donde nunca existió una norma equivalente. En este caso concreto, siempre ha sido de aplicación el Plan Urbanístico General (PUG), aprobado en 2000.
Otra situación particular la constituye el sector 6 en la que, en opinión de A. Nica, el contenido de la decisión de suspensión refiere únicamente a las modificaciones introducidas al plan coordinador aprobado en 2013, por lo que para el caso particular del sector 6 sí habría un PUZ en vigor, al que, sin embargo, no serían de aplicación las sucesivas enmiendas introducidas con posterioridad a su entrada en vigor.
- Nica precisa que la polémica decisión adoptada por la Primaria Generala no afecta a aquellas inversiones iniciadas con anterioridad a la suspensión de los PUZs, La tramitación en plazo de un Certificado de Urbanismo para construir asegura al inversor privado la validez de la documentación que a raíz del mismo se genere. En concreto, A. Nica subraya: “Para las inversiones iniciadas antes de la suspensión, existen disposiciones en la legislación que regulan el hecho de que, si bien las PUZs pueden dejar de ser válidos en diversas formas, como es el caso de esta suspensión, seguirán siendo válidos para quienes hayan comenzado a autorizar durante su vigencia – inversiones para las que ya se obtuvo un certificado de urbanismo con base en estas PUZ suspendidas producen efectos y pueden capitalizarse, y las inversiones pueden concretarse.” Asimismo precisa que dicha suspensión no deberá afectar a los proyectos en los que se desarrolle un interés público conforme a las aclaraciones realizadas por el Consiliul General al Municipiului Bucuresti en fecha de 1.09.2021.
En conclusión, la abogada de “Ionescu si Sava”, considera que a pesar de estas suspensiones todavía existe espacio para el desarrollo de la iniciativa privada. La característica del ordenamiento jurídico como sistema completo siempre permite abordar los problemas existentes desde nuevas perspectivas, pero que estas, en la situación actual, dependen de un análisis particular y pormenorizado de cada proyecto.
El mercado sigue dando claras señales de crecimiento y aunque el trámite de las autorizaciones se haya convertido en proceso más arduo aún, del que ya existía con anterioridad, el contexto económico actual no debería desinhibir a los inversores, principalmente, en lo que se refiere a proyectos de calidad.
_______________________
Alfredo Biosca, en calidad de arquitecto, considera que actualmente en Bucarest existe el deseo político de revisar y redireccionar las repercusiones urbanísticas de proyectos inmobiliarios de cierta envergadura y pronostica que esta situación no cambie a corto plazo. Señala además que, conforme a la legislación actual, la autorización de proyectos de construcción cuya superficie supere los 3.000 m2 o cuya localización está en zona protegida, obliga a la previa tramitación de un PUZ, con las dificultades que esto lleva aparejado.
En opinión de A. Biosca, como profesional con una larga experiencia en el sector, no existe realidad carente de crítica y que el desarrollo urbano tiene una vinculación directa con la historia, que no es más que parte de su encanto y reflejo de su idiosincrasia. De sus palabras se desprende la idea que Bucarest es una ciudad compleja que ha pasado etapas completamente contradictorias e incluso antagónicas, como lo fue el comunismo respecto del momento actual. La falta de uniformidad que caracteriza a Bucarest, aunque es evidente que genera una sensación de caos, es parte de su idiosincracia y no deberia impedir su progreso y desarrollo.
En los años que A. Biosca trabajó en el desarrollo del PUG de Bucarest, solicitó dos elementos fundamentales, desde su punto de vista: la creación de una agencia de desarrollo urbano, como existe en todas las ciudades desarrolladas del mundo, y la unidad en nivel de liderazgo (Bucarest con 7 alcaldes, por ejemplo). Pero considera que estas cosas no se lograron por falta de interes a cambiar el estatus quo, lo que afecta el desarrollo de la ciudad e, implícitamente, la vida de sus habitantes.
Agregó que la ciudad debe desarrollarse dentro de la ciudad, porque aún no está terminada y todavía hay espacio para el desarrollo „dentro de sus límites”. Además, el desarrollo debe hacerse de acuerdo con las necesidades: si la mayoría de la población vive en el suroeste, los edificios de oficinas no deben concentrarse en el nordeste de la Capital, donde no los medios de transporte público son más escasos.
Alfredo Biosca concluye que la suspensión de las PUZs de los sectores 2-6 solo trae incertidumbre y esto no ayuda a la confianza necesaria para la inversión en el desarrollo de nuevos proyectos que generan puestos de trabajo y riqueza.
Puede ver la videoconferencia completa en nuestro canal de YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCgMMbb6-0A-jFPg8akUCbtg.
URBANISM IN BUCURESTI
În noiembrie am decis să organizăm o videoconferință pe o problemă complexă precum urbanismul după ce la începutul acestui an primarul Capitalei a hotarat să suspende PUZ-urile sectoriale (Planuri Urbanistice Zonale) în 5 din cele 6 sectoare ale Bucureștiului, subiect despre care am a scris un articol în Revista la începutul acestui an și la care au contribuit, de asemenea, invitații videoconferinței noastre:
- Bogdan Suditu, conf. univ. dr. Universitatea din București, expert în urbanism și președinte al Comisiei Tehnice de Urbanism și Amenajare a Teritoriului a Consiliului Municipiului București,
- Alina Nica, avocat la Cabinetul de Avocatură „Ionescu si Sava”, cu experiență practică în drept administrativ, drept european, contencios comercial și civil,
- Alfredo Biosca, managing partner Kickland România, acesta fiind un arhitect înscris în Ordinul Arhitecților din România care a participat la elaborarea primei încercări de realizare a unui Plan Urbanistic General pentru București.
Discuția a pornit de la situația dificilă cu care se confruntă investitorii imobiliari din București, adică suspendarea PUZ-urilor pentru sectoarele 2-6 la începutul acestui an, dar și de la situația generală a urbanismului din București, care lipsește de un Plan Urbanistic General.
_______________________
Bogdan Suditu, în calitatea sa de expert în urbanism, afirmă că ca disciplina „ urbanismul încearcă să rezolve problemele de organizare a unui oraș, făcându-l funcțional, evidențiind punctele forte și eliminând disfuncționalitățile. Cu alte cuvinte, făcându-l durabil și ușor de trăit ”. În acest sens, mentioneaza faptul că există indicatori care confirmă când un oraș este durabil, precum și exemple de orașe extrem de funcționale; totuși, din păcate, astăzi Bucureștiul nu este.
- Suditu s-a referit și la numeroase exemple de orașe care, în cadrul mediului european, oferă un model de urbanism funcțional și într-o oarecare măsură durabil. Își recunoaște admirația pentru modelul francez, pe care îl cunoaște bine; dar a evidențiat și exemplul extraordinar al Barcelonei, sau chiar politicile de urbanism care au fost urmate în Spania în ultimii ani.
Suditu insistă că „ Urbanismul este arta de a negocia între interesul public și interesul privat ”. În opinia sa, ceea ce se întâmplă în prezent în București este că presiunea exercitată de interesele private în ultimii 30 de ani s-a soldat cu o pierdere a echilibrului, cu o evidentă desconsiderare a interesului public. Dezvoltarea urbană bazată pe preponderența intereselor private a generat deficiențe în infrastructură și coerență urbană.
- Suditu critică deficitul de aplicare a reglementărilor legale aplicabile, subliniind, pe de o parte, neglijarea generală a autorităților locale în împărțirea costurilor de infrastructură cu investitorul privat, sau slăbiciunea administrațiilor publice locale de a aplica urbanism. previziuni de planificare (PUZ, Plan Urbanistic General – PUG, PUD – Plan Urbanistic de Detaliu). Ca exemple de deficit evident de urbanism corect, menționează cartierele periferice care s-au dezvoltat la periferia Bucureștiului (ex. Chiajna, Popești-Leordeni).
În concluzie, Bogdan Suditu confirmă necesitatea actuală de recalculare a interesului public și de stabilire a unor linii directoare mai coerente pentru o dezvoltare urbană funcțională, respectuoasă față de oameni și mediu.
__________________________
Alina Nica, în calitatea sa de avocat specializat în probleme urbanistice, precizează că realitatea juridică a diferitelor sectoare ale Bucureștiului este inegală. În timp ce pentru sectoarele 2 până la 5 noile reglementări aplicabile prevăd abrogarea planurilor urbanistice zonale coordonatoare, această situație nu se întâmplă în sectorul 1 unde nu a existat niciodată o reglementare echivalentă. În acest caz concret, Planul Urbanistic General (PUG), aprobat în anul 2000, a fost întotdeauna aplicabil.
O altă situație particulară o constituie sectorul 6 în care, în opinia lui A. Nica, conținutul deciziei de suspendare se referă doar la modificările aduse planului de coordonare aprobat în anul 2013, prin urmare, în cazul particular al sectorului 6, da. ar exista un PUZ în vigoare, căruia însă nu i s-ar aplica modificările succesive introduse după intrarea sa în vigoare.
Nica precizeaza ca decizia controversata adoptata de Primarul General nu afecteaza acele investitii initiate anterior suspendarii PUZ-urilor, Prelucrarea in timp util a unui Certificat de Urbanism asigura investitorului privat valabilitatea documentatiei care ca urmare. din sine este generată. Concret, A. Nica subliniază: „Pentru investițiile inițiate înainte de suspendare, există prevederi în legislație care reglementează faptul că, deși PUZ-urile pot înceta să mai fie valabile în diverse moduri, așa cum este cazul acestei suspendări, acestea vor continua să fie valabile pentru cei care au început. sa autorizeze in perioada de valabilitate a acestora – investitii pentru care s-a obtinut deja un certificat de urbanism in baza acestor PUZ-uri suspendate produc efecte si pot fi valorificate, iar investitiile pot fi realizate. „De asemenea, se precizează că suspendarea menționată nu trebuie să afecteze proiectele în care se dezvoltă un interes public în conformitate cu clarificările făcute de Consiliul General Consiliului Municipal București la data de 09.09.2021.
În concluzie, avocatul „Ionescu și Sava” consideră că în ciuda acestor suspendări mai este loc de dezvoltare a inițiativei private. Caracteristica ordinii juridice ca sistem complet face întotdeauna posibilă abordarea problemelor existente din perspective noi, dar acestea, în situația actuală, depind de o analiză particulară și detaliată a fiecărui proiect.
Piața continuă să dea semne clare de creștere și, deși procesul de autorizare a devenit un proces și mai anevoios, decât exista deja anterior, contextul economic actual nu trebuie să dezinhibeze investitorii, în special în ceea ce privește proiectele de calitate.
_______________________
Alfredo Biosca, ca arhitect, considera ca in prezent in Bucuresti exista dorinta politica de revizuire si redirectionare a repercusiunilor urbanistice ale proiectelor imobiliare de o anumita amploare si prezice ca aceasta situatie nu se va schimba pe termen scurt. Mai arată că, conform legislației în vigoare, autorizarea proiectelor de construcții a căror suprafață depășește 3.000 m2 sau a căror amplasare este într-o zonă protejată, necesită prelucrarea prealabilă a unui PUZ, cu dificultățile pe care aceasta le presupune.
În opinia lui A. Biosca, ca profesionist cu experiență îndelungată în sector, nu există o realitate lipsită de critici și că dezvoltarea urbană are o legătură directă cu istoria, ceea ce este doar o parte din farmecul ei și o reflectare a idiosincraziei sale. . Cuvintele sale emană ideea că Bucureștiul este un oraș complex care a trecut prin etape complet contradictorii și chiar antagonice, la fel cum a fost comunismul față de momentul actual. Lipsa de uniformitate care caracterizează Bucureștiul, deși creează în mod clar un sentiment de haos, face parte din idiosincrazia sa și nu ar trebui să îi împiedice progresul și dezvoltarea.
În anii în care A. Biosca a lucrat la dezvoltarea PUG la București, a solicitat două elemente fundamentale, din punctul său de vedere: crearea unei agenții de dezvoltare urbană, așa cum există în toate orașele dezvoltate din lume, și unitatea. la nivel de conducere (București cu 7 primari, de exemplu). Însă consideră că aceste lucruri nu au fost realizate din cauza lipsei de interes pentru schimbarea status quo-ului, care afectează dezvoltarea orașului și, implicit, viața locuitorilor acestuia.
El a adăugat că orașul trebuie să se dezvolte în interiorul orașului, pentru că nu este încă terminat și mai este loc de dezvoltare „în limitele lui”. În plus, dezvoltarea trebuie făcută în funcție de necesități: dacă majoritatea populației locuiește în sud-vest, clădirile de birouri nu ar trebui să fie concentrate în nord-estul Capitalei, unde niciun mijloc de transport în comun nu este mai rar.
Alfredo Biosca concluzionează că suspendarea PUZ-urilor sectoarelor 2-6 aduce doar incertitudine și acest lucru nu ajută la încrederea necesară investițiilor în dezvoltarea de noi proiecte care generează locuri de muncă și bogăție.
Puteți urmări videoconferința completă pe canalul nostru YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCgMMbb6-0A-jFPg8akUCbtg .
